Договор опциона на покупку недвижимости

Договор опциона на покупку недвижимости

1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

1.1. В  соответствии  с  настоящим Соглашением Сторона 1 предоставляет Стороне 2 право заключить Договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») на условиях настоящего Соглашения (далее – «Опцион»).

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОПЦИОНА

2.1. Срок выкупа Опциона: 1 (Один) рабочий день с даты подписания настоящего Соглашения.

2.2. Моментом выкупа Опциона является дата банковского перевода денежных средств Стороной 2 в размере цены Опциона, определенной настоящим Соглашением, на счет Стороны 1.

2.3. Срок действия Опциона: 15 (Пятнадцать) рабочих дней с даты наступления условия Опциона, указанного в пункте 2.4 Соглашения.

2.4. Акцепт Стороны 2 на заключение Договора возможен только при наступлении следующего, определенного Опционом, условия (далее – «Условие Опциона»):

2.4.1. Регистрация права собственности Стороны 1 и/или лица, предусмотренного пунктом 2.10 Соглашения, на квартиру, имеющую характеристики, указанные в пункте 2.6.1 Соглашения, с учетом условий пункта  2.6.4 Соглашения;

2.4.2. Уведомление Стороной 1 Стороны 2 о наступлении обстоятельств, указанных в пункте 2.4.1 Соглашения с приложением текста Договора, содержащего существенные условия согласно пункту 2.6 Договора;

2.4.3. Уведомление Стороной 1 Стороны 2 о наступлении обстоятельств, возможность наступления которых предусмотрена пунктом 2.10 Соглашения, которое Сторона 1 направляет при наличии таких обстоятельств не позднее уведомления, предусмотренного пунктом 2.4.2.

2.5. Условие Опциона должно быть исполнено Стороной 1 в срок не позднее «01» декабря 2018 года. Условие Опциона может быть исполнено Стороной 1 досрочно, что не является нарушением Соглашения.

2.6. Существенные условия Договора, на право заключения которого предоставляется Опцион:

2.6.1. предмет Договора: купля-продажа квартиры (далее – «Объект») по адресу: __________ (далее – «Здание»), со следующими характеристиками:

Назначение Объекта Подъезд (секция) этаж Номер Объекта Общая площадь Объекта (кв. м) Количество жилых комнат

жилое

Объект выделен на поэтажном плане, прилагаемом к настоящему соглашению (Приложение №1).

Этаж, номер и площадь Объекта указаны согласно сведениям технического учета БТИ Здания по состоянию на 01.11.2016 и могут быть изменены (уточнены) согласно пункту 2.6.4 Соглашения.

2.6.2. цена Договора составляет _________________________________________________ (_____________________________________________________________________________) руб. за Объект, НДС не облагается.

2.6.3. порядок оплаты цены Договора: посредством покрытого безотзывного аккредитива, который должен быть открыт Стороной 2 в течение срока действия Опциона и до подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на Объект к Стороне 2, а исполнение которого должно осуществляться по предоставлении следующих документов: 

- оригинала Договора с отметкой органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, о проведении государственной регистрации перехода  права собственности  на объект к Стороне 2, и, в случае приобретения Объекта с помощью кредитных средств,  ипотеки  в пользу Банка, предоставившего Стороне 2 кредит на приобретение Объекта  (далее – «Банк»), 

- оригинала выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах на Объект, где в качестве правообладателя указана Сторона2, и зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу Банка (в случае приобретения Объекта Стороной 2 с помощью кредитных средств); 

- оригинала зарегистрированной закладной на Объект, где в качестве залогодателя указана Сторона 2 и в качестве залогодержателя указан Банк (в случае приобретения Объекта Стороной 2 с помощью кредитных средств).

Обременения, указанные в пункте 2.9 Соглашения, с учетом возможных изменений, предусмотренных подп. (в) пункта 2.10 Соглашения, должны быть прекращены до исполнения аккредитива.

Стороны вправе по взаимному согласию определить иной порядок оплаты цены Договора и/или уточнить перечень вышеуказанных документов для исполнения аккредитива в зависимости от конкретной ситуации и/или требований Банка.

2.6.4. Стороны по Договору:

Покупатель  - Сторона 2;

Продавец – Сторона 1 либо лицо, которому передано Соглашение и/или Здание и/или Объект согласно пункту 2.10 Соглашения.

2.6.5. Подписанием Соглашения Сторона 2 подтверждает, что она:

(а) проинформирована Стороной 1 и согласна, что при выполнении Условия Опциона может быть установлен новый номер Объекта (пункт 2.6.1 Соглашения);

(б) проинформирована Стороной 1 и согласна, что если при выполнении Условия Опциона фактическая площадь Объекта изменится, и разница составит три и более процента от площади Объекта (пункт 2.4.1 Соглашения), цена Договора (пункт 2.6.2 Соглашения) пропорционально изменяется в меньшую или большую сторону, при этом если изменение фактической площади Объекта составит менее трех процентов, цена Объекта, указанная в пункте 2.6.2 Соглашения, не изменяется. Фактическая площадь Объекта определяется кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ. 

2.7. Настоящим Стороны подтверждают, что характеристики Объекта, указанные в статье 2 Договора, позволяют достоверно и точно определить предмет Договора. Отсутствие каких-либо сведений, характеризующих Объект, не может расцениваться как несогласование Сторонами предмета Договора.

2.8. На момент заключения Соглашения:

- Здание имеет кадастровый номер: __________.

- Земельный участок, на котором расположено Здание, имеет кадастровый номер __________

Решение комиссии по земельным отношениям и градостроительству ЮАО г. Москвы от __________.

2.9. Сторона 1 информирует и гарантирует, что на момент заключения Соглашения Здание и право аренды Земельного участка никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, не переданы в аренду/субаренду, хозяйственное ведение или оперативное управление, не обременены сервитутом и правами третьих лиц, за исключением следующего обременения:

Ипотека в пользу __________ (в отношении права аренды Земельного участка); срок, на который установлено обременение: до полного исполнения обязательств Стороны 1 по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № __________ от __________ г.

2.10. Подписанием Соглашения Сторона 2 подтверждает, что она:

(а) проинформирована Стороной 1 и согласна, что Сторона 1 вправе передать свои права и обязанности по Соглашению третьему лицу (передача Соглашения согласно статье 392.3 Гражданского кодекса РФ), в том числе настоящим пунктом Сторона2 дает предварительное согласие на перевод долга согласно п. 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ;

(б) проинформирована Стороной 1 и согласна, что Сторона 1 вправе передать Здание и/или Объект в состав паев инвестиционного фонда и замену, таким образом, Стороны 1 на паевой инвестиционный фонд, в том числе Сторона 2 настоящим пунктом дает предварительное согласие на перевод долга согласно п. 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ;

(в) проинформирована Стороной 1 и согласна, что Сторона 1 вправе вносить изменения в части обременений, указанных в пункте 2.9 Соглашения, а также осуществлять действия, направленные на прекращение обременений.

2.11. Сторона 1 гарантирует, что обстоятельства, возможность наступления которых предусмотрена пунктом 2.10 Соглашения, не ограничат право Стороны 2 на заключение Договора согласно условиям Опциона.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Сторона 1 обязана:

3.1.1. Не позднее срока, предусмотренного пунктом 2.5 Соглашения, направить Стороне 2 уведомления, предусмотренные пунктом 2.4.2, а также пунктом 2.4.3 Соглашения (при наличии обстоятельств).

3.1.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Стороной 1 Условия Опциона, Сторона 1 возвращает Стороне 2 цену Опциона в течение 30 (Тридцать) календарных дней с даты получения Стороной1 письменного уведомления, направленного Стороне 1 и содержащего обоснованные требования о таком возврате, а также (при отсутствии в тексте Соглашения) банковские реквизиты Стороны 2 для осуществления такого возврата.

3.2. в период срока действия Опциона не заключать договоры (соглашения), направленные на реализацию/отчуждение/уступку прав требования в отношении Объекта третьим лицам кроме Стороны 2 или кроме лица, письменно указанного Стороной 2 в порядке, предусмотренном пунктом 7.4 Соглашения.

3.3. Сторона 1 вправе:

3.3.1. С момента выкупа Опциона распоряжаться денежными средствами в размере цены Опциона, полученными в соответствии с п. 4.2 настоящего Соглашения, по своему усмотрению.

3.4. Сторона 2 обязуется:

3.4.1. Уплатить цену Опциона в порядке и сроки, установленные настоящим Соглашением.

3.4.2. Уведомить Сторону 1 об оплате цены Опциона  с приложением платежного документа, в срок не более трех дней с даты заключения Соглашения.

3.5. Сторона 2 вправе:

3.5.1. В течение срока действия Опциона заключить Договор на условиях Опциона.

3.6. Стороны имеют иные права и несут обязанности, предусмотренные Договором.

4. ЦЕНА ОПЦИОНА.

4.1. Цена Опциона по настоящему Соглашению составляет сумму в размере _________________ (_______________________________________________________) рублей,  в т.ч. НДС 18%.

4.2. Сторона 2 в срок, указанный в пункте 2.1 Соглашения, уплачивает цену Опциона в размере, определенном в пункте  4.1 настоящего Соглашения, путем банковского перевода на расчетный счет Стороны 1 по реквизитам, указанным в настоящем Соглашении.

4.3. Во избежание сомнений Стороны определили, что платеж по Опциону (цена Опциона) не засчитывается в счет платежей по Договору (в счет цены Договора).

4.4. В случае не поступления цены Опциона на расчетный счет Стороны 1 от Стороны 2 в течение 5 (Пять) рабочих дней с даты заключения Соглашения, Опцион Стороне 2 не предоставляется (Соглашение считается не заключенным), а Сторона 1 вправе предоставить Опцион на Квартиру / реализовать Квартиру третьему лицу. 

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Соглашению Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Соглашению, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, таких как: наводнение, землетрясение, военные действия, а также акты государственных органов власти и управления и иные события, - возникших после заключения настоящего Соглашения и наступление которых находится вне разумного контроля Сторон.

5.3. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.2 настоящего Соглашения, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.

5.4. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Соглашению.

5.5. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.2 настоящего Соглашения, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Соглашению отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

5.6. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.2 настоящего Соглашения, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Соглашения.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Соглашения, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА.

ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

7.1. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента выкупа Опциона и действует до «25» декабря 2018 г. 

7.2. В случае, если Сторона 2 не выкупает Опцион в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Соглашением, Соглашение прекращает свое действие досрочно - с момента истечения срока выкупа Опциона, предусмотренного п. 2.1 настоящего Соглашения, и Сторона 2 не будет нести никакой ответственности, а Сторона 1 не вправе будет предъявлять к Стороне 2 каких-либо претензий. 

7.3. Все изменения и дополнения к настоящему Соглашению должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон за исключением случаев, предусмотренных Соглашением.

7.4. Сторона 2 вправе передать свои права и обязанности по Соглашению третьему лицу (передача Соглашения согласно статье 392.3 Гражданского кодекса РФ) только при условии письменного согласия Стороны 1 и подписания трехстороннего соглашения о передаче.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. При принятии решения Стороной 2 о заключении Договора на условиях Опциона Стороны в срок действия настоящего Соглашения подписывают соответствующий Договор.

8.2. В случае, если в течение срока действия Опциона Сторона 2 не принимает решения о заключении Договора на условиях Опциона, цена Опциона, уплаченная Покупателем Продавцу в соответствии с настоящим Соглашением, не возвращается и безоговорочно принадлежит Стороне 1, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Соглашением (п. 3.1.2).

8.3. Уведомления:

8.3.1. Все уведомления, предусмотренные настоящим Соглашением, и любая переписка, касающаяся настоящего Соглашения, должны быть направлены соответствующими Сторонами по адресам, указанным в настоящем Соглашении, либо о которых адресат уведомлен согласно настоящему Договору, и будут считаться направленными надлежащим образом, если они сделаны в письменной форме и (a) вручены адресату лично под расписку о получении, (b) направлены предварительно оплаченным заказным либо ценным почтовым отправлением с уведомлением о вручении с описью вложения Почтой России или иной почтовой службой (DHL, TNT, FedEx и др.), (c) переданы телеграммой.

8.3.2. Все уведомления считаются полученными адресатом и вступают в силу следующим образом: (a) при вручении адресату лично под расписку о получении – с момента вручения; (b) при направлении предварительно оплаченным заказным либо ценным почтовым отправлением с уведомлением о вручении с описью вложения Почтой России – по истечении 7 (семи) календарных дней, или иной почтовой службой (DHL, TNT, FedEx и др.) – по истечении 3 (трех) календарных дней с момента отправления; (c) при направлении телеграммой – на следующий день после отправления. Если уведомление, отправленное Стороне, не вручено вследствие выбытия адресата или возвращено с отметкой организации связи, осуществляющей доставку, об отсутствии адресата по адресу доставки, то такое уведомление считается полученным адресатом в день его доставки по адресу доставки.

8.3.3. Уведомления, предусмотренные пунктами 2.4.2 и 2.4.3 Соглашения, могут быть направлены как способами, указанными выше в пунктах 8.3.1 и 8.3.1 Соглашения, так  и на электронный адрес Стороны 2, указанный в настоящем Соглашении или в уведомлении Стороны 2, и считаются полученными Стороной 2 в день их отправления.  Указанные уведомления могут быть также продублированы в смс-сообщении, телефонном звонке. 

8.4. Сторона 2 гарантирует и заверяет о том, что:

8.4.1. Сторона 2 заключила Соглашение по собственному добровольному решению. При заключении Соглашения Сторона 2 действовал добросовестно, не была вынуждена заключить Соглашение в связи с заявлением, гарантией или обязательством, не указанными в Соглашении.

8.4.2. Сторона 2 заключает настоящее Соглашение не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящее Соглашение и Договор согласно условиям Опциона не являются для Стороны 2 кабальной сделкой.

8.4.3. Сторона 2 не лишена дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть Соглашения и Договора на условиях Опциона.

8.4.4. В отношении Стороны 2 не применяются процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

8.4.5. Сторона 2 гарантирует, что не является ни иностранным публичным должностным лицом, ни супругом, близким родственником (родителем, ребенком, дедушкой, бабушкой или внуком), полнородным или неполнородным (имеющим общих отца или мать) братом или сестрой, усыновителем или усыновленным иностранного публичного должностного лица, а также не действует от имени указанных лиц.

8.5. Сторона 1 гарантирует и заверяет о том, что:

8.5.1. В настоящее время Сторона 2 не находится в стадии ликвидации. 

8.5.2. Стороной2 не заключен/не заключается договор о присоединении, договор о слиянии, не принимались/не принимаются решения о реорганизации Общества в форме разделения, выделения, преобразования, не инициирована процедура добровольной ликвидации Общества.

8.5.3. В отношении Стороны 2 не применяются процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

8.6. Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.

8.7. Стороны пришли к соглашению, что содержание Договора является конфиденциальным и не подлежит раскрытию третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны по Договору, за исключением случаев, когда обязанность по раскрытию информации предусмотрена действующим законодательством Российской Федерации

8.8. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

8.9. Настоящее Соглашение не подлежит государственной регистрации либо нотариальному удостоверению.

8.10. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9. РЕКВИЗИТЫ  СТОРОН