Предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды нежилого помещения

НАСТОЯЩИЙ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ (далее – «Предварительный договор») заключен ________ в городе Москве, Российская Федерация, 

между

(1) ________  (далее именуемой «Арендодатель»), и

(2) ________  (далее именуемой «Арендатор»),

именуемыми в дальнейшем «Стороны» (и «Сторона» означает одну из них), о нижеследующем:

1 СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Термины, употребленные в настоящем Предварительном договоре с заглавной буквы, имеют следующие значения:

«Государственный орган» означает органы законодательной, исполнительной, судебной власти, а также любых уполномоченных ими должностных лиц;

«Здание» означает здание, расположенное по адресу ________  , и включает в себя любую часть этого здания, любые дополнения и изменения к нему, а также любые машины и оборудование, находящиеся в нем или являющиеся дополнением к нему. Здание находится в собственности нескольких сособственников, каждый из которых является собственником отдельных помещений внутри Здания. Порядок пользования общим имуществом сособственников Здания определяется соглашением между ними. Эксплуатацию и обслуживание Здания осуществляет Управляющая компания;

«Инженерные системы» означает любые системы и оборудование, используемое для обслуживания и жизнеобеспечения Здания, а также любое вспомогательное оборудование, прилагающееся к ним или дополняющее их;

«Инженерные системы Помещений» означает любые системы и оборудование, а также любое вспомогательное оборудование, прилагающееся к ним или дополняющее их,  установленные в Помещениях и используемые для обслуживания Помещений;

«Краткосрочный договор аренды» означает краткосрочный договор аренды Помещений, заключенный между Арендодателем и Арендатором ________  года;

«Обстоятельства непреодолимой силы» означает обстоятельства, указанные в пункте 5.1 настоящего Договора;

«Обеспечительный платеж» означает обеспечительный платеж, указанный в пункте 3.1 настоящего Предварительного договора;

«Основной договор аренды» означает долгосрочный договор аренды Помещений, включая любые приложения к нему, а также любые соглашения о внесении изменений или дополнений в долгосрочный договор аренды (если таковые имеются);

«Помещения» означает нежилые офисные помещения, общей площадью ________;

«Разрешенное использование» означает использование Помещений только в качестве нежилых офисных помещений.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются в будущем заключить Основной договор аренды Помещений в Здании с целью использования их Арендатором в соответствии с Разрешенным использованием, на срок и на условиях, определенных настоящим Предварительным договором и Приложением 2 к Предварительному договору (проект Основного договора аренды).

1.2. Площадь Помещений, являющихся предметом Основного договора аренды, равна ________ кв.м. в соответствии с данными кадастрового учета. Стороны соглашаются, что для целей расчета Арендной Платы и иных платежей по Основному договору аренды Арендуемая Площадь Помещений составляет ________ кв.м. и определяется как полезная площадь Помещений, рассчитанная в соответствии с международным стандартом измерения площади в офисных зданиях Ассоциации Собственников и Управляющих Зданиями (Building Owners and Managers Association) ANSI/BOMA Z65.1-1996г, в размере ________кв.м., умноженная на коридорный коэффициент по Зданию в размере ________%. Границы арендуемых Помещений обозначены на копии плана Помещений данном в Приложении 1 к Предварительному договору.

1.3. Срок, в который стороны обязуются заключить Основной договор аренды – не позднее ________ года.

1.4. Стороны пришли к соглашению о том, что если до заключения Основного договора аренды в Помещениях будут произведены какие-либо перепланировки, Стороны внесут уточнения в положения Основного договора аренды, касающиеся определения объекта (Помещений) исключительно в целях государственной регистрации Основного договора аренды, при этом Арендуемая Площадь Помещений, указанная в пункте 4.1 Основного договора аренды, является согласованной Сторонами и пересчету не подлежит.

1.5. До заключения Основного договора аренды Арендодатель обязуется получить актуальный кадастровый паспорт в отношении Помещений, расположение наименование и площади комнат в котором должны соответствовать указанным в Приложении 1 к Предварительному договору.

2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Не позднее чем за 10 (десять) рабочих дней до даты, указанной в п. 1.3 настоящего Предварительного договора, но в любом случае не ранее ________ года, Арендодатель направляет Арендатору письменное предложение заключить Основной договор аренды с приложением:

2.1.1. четырех экземпляров Основного договора аренды со всеми приложениями к нему, подписанных со стороны Арендодателя, соответствующих Приложению 2 к настоящему Предварительному договору,

2.1.2. оригинала актуального кадастрового паспорта в отношении Помещений, полученного не ранее чем за 10 (десять) дней до даты направления предложения, указанного в п. 2.1 настоящего Предварительного договора,

2.1.3. нотариально удостоверенные копии уставных документов Арендодателя и документов представительства Арендодателя в Москве, включая документы об аккредитации представительства, и

2.1.4. нотариально удостоверенной копии доверенности представителя Арендодателя, подписавшего Основной договор аренды.

2.2. Арендатор обязан в течение 5 (пяти) календарных дней с момента получения указанного в пункте 2.1 предложения подписать 4 (четыре) экземпляра Основного договора аренды и все приложения к нему, возвратить Арендодателю один подписанный экземпляр Основного договора аренды Арендодателю и подать 3 (три) экземпляра Основного договора аренды на государственную регистрацию.

2.3. В том случае, если в целях государственной регистрации Основного договора аренды регистрирующим органом будут затребованы какие-либо дополнительные документы и/или информация, либо в соответствии с указаниями регистрирующего органа потребуется внести изменения и/или дополнения в Основной договор аренды, то Арендодатель обязуется предоставить Арендатору все необходимые с его стороны документы и/или информацию в срок, не превышающий 10 (десяти) рабочих дней с момента получения соответствующего запроса, а Стороны обязуются незамедлительно согласовать такие изменения и/или дополнения Основного договора аренды.

2.4. В случае если Основной договор аренды не будет подписан Сторонами (любой из Сторон) или не будет зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до ________ года, Стороны обязуются возобновлять действие Краткосрочного договора аренды путем подписания новых договоров аренды на условиях полностью аналогичных условиям Краткосрочного договора аренды, за исключением условий о ставках Базовой Арендной Платы, Контролируемой части Эксплуатационных Расходов и Платы за Парковочные места, которые должны определяться в соответствии с пунктами 4.2.1, 4.2.2 и 4.2.3 проекта Основного договора аренды, данного в приложении 2 к настоящему Предварительному договору. Во избежание сомнений Стороны настоящим подтверждают, что такое возобновление действия Краткосрочного договора аренды не является альтернативой заключению Основного договора аренды и не устраняет обязательства Сторон обеспечить государственную регистрацию Основного договора аренды.

3. ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ

3.1. В обеспечение исполнения обязательств по заключению Основного договора аренды Арендатор обязуется в течение 10 (десять) рабочих дней с даты заключения настоящего Предварительного договора уплатить Арендодателю Обеспечительный платеж, который представляет собой согласованный Сторонами в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ непоименованный в законе способ обеспечения обязательств Арендатора, в размере ________ Доллара США, без учета НДС 18% и НДС 18% в сумме ________ Долларов США, равном сумме Базовой Арендной Платы, Контролируемой части Эксплуатационных расходов и Платы за Парковочные места за 3 (Три) месяца Аренды (по Основному договору аренды), по курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на дату осуществления платежа. 

В случае неисполнения Арендатором своей обязанности по заключению Основного договора аренды в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Предварительным договором, сумма Обеспечительного платежа переходит в собственность Арендодателя и возврату Арендатору не подлежит.

В случае заключения Сторонами Основного договора аренды сумма Обеспечительного платежа подлежит зачету в счет обязательства Арендатора уплатить Обеспечительный платеж по Основному договору аренды на условиях и в порядке, установленных в Основном договоре аренды.

3.2. В случае, если ввиду каких-либо действий (бездействий) Арендатора либо по иным основаниям, установленным законодательством Российской Федерации, настоящим Предварительным договором, Основным договором аренды, Краткосрочным договором аренды либо по иному основанию у Арендодателя возникает право требовать уплаты Арендатором каких-либо сумм (включая суммы договорной неустойки и (или) возмещения убытков), Арендодатель вправе удовлетворить эти требования к Арендатору из суммы Обеспечительного платежа.

При этом Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление с указанием оснований и сумм требований, удовлетворенных за счет Обеспечительного платежа. В каждом случае такого удержания Арендатор обязан восстановить Обеспечительный платеж до суммы, указанной в пункте 3.1 настоящего Предварительного договора в течение 10 (десяти) календарных дней с даты получения такого уведомления.

3.3. Арендатор не вправе передавать в залог, уступать или иным образом обременять свои имущественные права, вытекающие из существа Обеспечительного платежа, и любое такое обременение является ничтожным.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по настоящему Предварительному договору, Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. В случае одностороннего отказа Арендатора от настоящего Предварительного договора, сумма Обеспечительного платежа переходит в собственность Арендодателя и возврату Арендатору не подлежит. 

4.3. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) Арендатором обязанностей, установленных пунктом 3.1 настоящего Предварительного договора, Арендодатель вправе требовать уплаты Арендатором неустойки в размере 0,5 % (Ноль целых пять десятых процента) от неуплаченных (несвоевременно уплаченных) сумм за каждый день просрочки.

4.4. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) Арендатором обязанности по уплате Обеспечительного платежа более чем на 30 (тридцать) дней, а также в случаях, когда Арендодатель вправе отказаться от исполнения Краткосрочного договора аренды ввиду нарушения Арендатором своих обязательств, Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего Предварительного договора и от заключения Основного договора аренды.

4.5. Обязательство Арендатора по уплате неустойки и (или) возмещению причиненных Арендодателю убытков должно быть исполнено в течение 10 (десяти) календарных дней с момента направления Арендодателем письменного требования и считается исполненным с момента зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Арендодателя.

5. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Предварительному договору, если такое неисполнение является следствием Обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Стороны пришли к соглашению, что основанием для освобождения от ответственности являются, в том числе, следующие обстоятельства: стихийные бедствия, пожар, наводнение, землетрясение, военные действия, принятие актов, действий и (или) решений органов государственной власти и управления и (или) органов местного самоуправления либо их должностных лиц, а также другие обстоятельства, не зависящие от воли Сторон, когда Стороны не могли их предвидеть или предотвратить их наступление, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение настоящего Предварительному договора. 

5.2. Сторона, для которой становится невозможным выполнить свои обязательства по настоящему Предварительному договору вследствие Обстоятельств непреодолимой силы, обязана немедленно (не позднее 24 (Двадцати четырех) часов с момента наступления таких обстоятельств) письменно известить другую Сторону о начале действия таких обстоятельств и в течение 30 (Тридцати) дней с момента наступления таких обстоятельств предоставить другой Стороне документы, выданные Торгово-промышленной Палатой или другим уполномоченным на то органом, подтверждающие факт наличия таких обстоятельств.

5.3. В случае наступления Обстоятельств непреодолимой силы срок исполнения обязательств продляется на период действия таких обстоятельств. В случае, если Обстоятельства непреодолимой силы будут действовать в течение более чем 3 (трех) месяцев подряд, любая из Сторон вправе отказаться от исполнения настоящего Предварительного договора.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий Предварительный договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон, вступает в силу с даты его подписания уполномоченными представителями обеих Сторон и действует до исполнения Сторонами своих обязательств.

6.2. Арендатор не вправе передавать (уступать) свои права по настоящему Предварительному договору третьим лицам без письменного согласия Арендодателя.

6.3. Каждая из Сторон обязана письменно уведомить другую Сторону об изменении своего наименования, места нахождения, почтового адреса, номеров телефонной и (или) факсимильной связи, а также банковских реквизитов не менее чем за 3 (три) дня до даты предполагаемых изменений, а в случае, если такие изменения предвидеть невозможно – не позднее ________ часов с момента, когда этой Стороне стало известно о таких изменениях.

6.4. В случае, если в соответствии с условиями настоящего Предварительного договора, требованиями действующего законодательства РФ или возникшей необходимостью одна Сторона настоящего Предварительного договора должна передать другой Стороне какое-либо сообщение, заявление, информацию и (или) документы (далее – «документы»), она направляет их в письменном виде за подписью этой Стороны либо ее надлежащим образом уполномоченного представителя.

6.5. Любые уведомления, одобрения, согласия, разрешения или иные сообщения в связи с настоящим Предварительным договором должны быть сделаны в письменной форме и должны быть доставлены заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении или доставлены курьером по адресу адресата (или, в случае с Арендатором, должны быть доставлены в Помещения), указанному в настоящем пункте.

Арендодатель: ________ Арендатор: ________

6.6. В случае, если у Стороны изменяется адрес для корреспонденции, она должна незамедлительно уведомить об этом другую Сторону.

6.7. Документы, переданные по факсимильной связи в связи с исполнением настоящего Предварительного договора, могут быть использованы в качестве письменных доказательств в арбитражном суде.

6.8. Содержание настоящего Предварительного договора, а также все сведения и информация, переданные Арендодателем Арендатору в рамках заключения и (или) исполнения настоящего Предварительного договора (далее – «Информация»), составляют коммерческую тайну Арендодателя, если Арендодатель письменно не оговорил обратное. Арендатор обязан не разглашать третьим лицам Информацию в течение срока действия настоящего Предварительного договора, а также в течение 3 (трех) лет после его прекращения. 

Арендодатель вправе разглашать Информацию и (или) в одностороннем порядке прекращать охрану ее конфиденциальности.

В случае если передача третьему лицу Информации необходима для исполнения настоящего Предварительного договора, Арендатор обязан включить в договор, заключаемый с лицом, которому передается Информация, условия о ее охране в том же объеме, что и в настоящем Предварительном договоре.

В случае, если у Арендатора возникает обязанность предоставить Информацию на основании правомерных требований уполномоченных на то органов государственной власти, Арендатор обязан незамедлительно (но, во всяком случае, до момента передачи Информации) уведомить об этом Арендодателя и действовать в соответствии с полученными от него указаниями, в той мере, насколько это не противоречит требованиям законодательства Российской Федерации. Арендатор, во всяком случае, обязан ограничить, насколько это возможно, объем передаваемой информации лишь минимально необходимым объемом (путем предоставления выписок из документов и т.п.).

Арендатор, не исполнивший либо исполнивший ненадлежащим образом свои обязанности по охране Информации, обязан возместить Арендодателю убытки, причиненные неправомерным разглашением Арендатором Информации.

6.9. В случае возникновения споров и разногласий из настоящего Предварительного договора Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров.

6.10. В случае невозможности достижения согласия Стороны обязаны соблюсти обязательный претензионный порядок разрешения споров перед обращением в суд. Претензионный порядок заключается в направлении Стороной составленной в письменном виде и подписанной этой Стороной либо ее надлежащим образом уполномоченным представителем Претензии и получении этой Стороной ответа другой Стороны о полном или частичном отказе удовлетворить Претензию либо неполучения от другой Стороны ответа в течение 15 (пятнадцати) дней.

6.11. Все споры из настоящего Предварительного договора подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г. Москвы.

7. ПЕРЕЧЕНЬ ПРИЛОЖЕНИЙ

7.1. Приложение № 1 – Копия плана Помещений.

7.2. Приложение №2 – Проект Основного договора аренды.

8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН